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房地产市场的主要问题:当前房地产板块发展存在的主要问题有哪些

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房地产市场的主要问题:当前房地产板块发展存在的主要问题有哪些

当前房地产板块发展存在的主要问题有哪些

1、开发商良莠不齐,2113自有资金严重不足5261。目前全国房地产开发企4102业大大小小超过3万家,但有1653资质、实力强的企业并不多,在3万家开发企业中,只有50多家上市,即使是上市房地产公司,面对一个地产项目动辄数亿元甚至10多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到30%的银行贷款要求,相当部分开发企业的自有资金不足10%。最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款(约有70%也为银行贷款),在几乎所有的房产开发公司的资金来源中,银行贷款占到60%以上,甚至高达80%以上,信贷风险可见一斑。2、盲目开发建设,房产供需不衔接。一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下,开发商缺少政府的宏观有效指导,一味追求大社区、大项目,往往使一定时期内形成的供给大于需求,形成总量的暂时过剩;二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费,开发高标准小区,目标锁定在每平方米7000元以上的白领或富有阶层,以至出现高价位房子多,中低价位房子少的状况,成了房产结构性过剩,由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置,使开发商资不能及时收回,形成现实的或潜在的信贷风险。3、假按揭套取银行贷款,信贷资金面临直接风险。假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中,主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户,先与开发商签订购房合同,而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业,通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查,另一方面可获得较长时间的银行贷款,同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求,为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患;给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。4、银行急功近利,降低贷款“准入”标准。由于我国房地产业起步较晚,目前正处于高速发展时期,各家商业银行都处于抢占市场份额阶段,在激励机制的作用下,一些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头:对开发商贷款或降低客户资质等级评定的门槛,或放松了贷款审查标准,对《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款;或采取变通的方式,以流动资金贷款用于房地产开发项目;一些商业银行还暗中突破央行的规定,对个人购房贷款发放“零首付”贷款;甚至对个人首付提供一定比例的无息贷款;或者在一些多层房屋结构没有封顶,或者高层房屋投资没有达到2/3时,开展个人住房按揭贷款,使得相当部分房地产开发贷款和个人贷款中蕴藏着风险。

房地产目前存在的问题都什么?

央行调查显示 目前2113我国房地产金融存5261在四大问题 3月中旬,4102中国人民银行研究局课题组调查1653显示,近6年来,虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上,房地产销售额也以每年超出27%的速度增长,但目前我国房地产金融存在四大问题。 中国人民银行研究局课题组指出,目前房地产金融存在的第一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 评点:对房地产人士而言,央行方面提出该观点,一点都不出人意料,该观点只是央行、银监会在房产信贷方面一贯指导思路的体现。 央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第二个问题是土地储备制度不完善,土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大,土地资产价值往往很高,因此,土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款,还款则主要依靠土地出让金。同时,土地储备属于政府行为,这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是,影响土地出让价格的因素很多,土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。 评点:央行行长周小川在2003年底的一次活动中曾公开表示,当前房地产行业在土地环节就存在一定的价格过高问题,而这极容易导致银行的贷款风险过高。央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第三个问题是,个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前,我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%.但按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年,而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时,我国个人诚信系统尚未建立,商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。 评点:日前,银监会已公布了“商业银行房地产贷款风险管理指引”,并就该指引向社会各界征求意见,该指引中实际上已经开始透漏出监管当局对个人房贷业务的高度关注。 央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第四个问题是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展,在业务经营上容易产生急功近利的倾向。 而最大的问题就是 政府哄抬房价 ,原因房地产行业是中国的经济支柱,中国的房地产泡沫大的可怕,一旦捅破那也是灾难。 房价为什么居高不下的主要原因是政府不想降价,因为一旦房子降价,损失最大的就是银行,因为银行是国家的,还有就是贷款买房的无知的人们。

目前中国的房地产市场情况是否健康?面临着一些什么问题?

当前全国房地产市2113场面临的主要5261问题有四点:市场分化加深加强,三四线城市4102去库存任务艰巨1653。长效机制尚未形成,政府调控没有实现完全均衡。租赁市场任重道远,住房租赁制度没有完全落地。棚改建设仍存不足,住房保障效率还需深化提升。
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