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澳洲房产投资弊端:澳洲房产投资优势是什么?

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澳洲房产投资弊端:澳洲房产投资优势是什么?

澳洲房产投资优势是什么?

澳洲的地产产业历史悠2113久,市场成5261熟,作为澳洲长期支柱产业,已有百年以4102上的发展历史。1653但是自2008年澳元走低之后,2015-2016是过去7年中澳元汇率最低的时刻。就拿2011年8月的澳元汇率来说,1澳元的汇买价是7.1人民币,而今日2016年1月的汇买价仅仅为4.6人民币。对于同一套50万澳元的房产来讲,现在购买就为您节省125万人民币。  从2015年8月起,人民币开始贬值,招商银行同业金融总部高级分析师刘东亮支出,人民币在2016年可能还会有5%-10%的贬值空间。人民币贬值又对您的资产带来什么影响?如果澳元相对稳定,而人民币贬值,相对与人民币来说,澳元就会升值,投资成本就会变高。富人关于巨额财产,最头疼的是高额遗产税。为了合理避税,澳洲房地产投资每年都会迎来很多转移资产的投资客户。因为澳洲房产都是永久产权,包括了土地所有权,而且都不用缴纳遗产税和房产税。 一:房产相关的政策法律体系  1.房屋、土地永久产权与继承权;  2.无遗产税、无房产税;  3.规范的房屋操作市场;  4.严格控制建造量,空置率常年保持约2%;  5.澳洲房产交易强制律师和中介参与;  6.保障资金安全首付款存于独立信托账户管理。  二:贷款额度高,可以只还利息不还本金并为贷款客户开设对冲账户三:汇率低利率低当下正省钱  澳洲央行连续降息,所以有必要立即行动,在澳币汇率仍低时趁早买房节约成本。央行降息对于海外购房者而言是利好的,因为一方面是将房贷利率降低,现在购买澳洲房产可以少还贷款;另一方面是影响澳币汇率,澳币汇率近期处于历史低点,使购房成本大幅缩减,购房门槛更低。  四:移民政策、鼓励生育政策、留学生持续增加导致住房需求大  在积极吸引海外移民政策和鼓励自然生育政策的双重实施下,澳大利亚人口数量与日递增。澳大利亚政府目前正斥巨资进行基层建设和完善社区环境,以应对未来数年持续增加的新增人口和新移民人口带来的需求。在可预见的未来,澳洲房产的刚性需求也进一步增加。  此外,自从2000年以来,澳大利亚所占的全球留学生比例就不断上涨,在这其中,中国是澳大利亚最大的留学生输出国。而为了节约留学澳大利亚的成本,父母替子女购置房产用以“以房养学”也逐渐成了主流,并且日前这种趋势越来越热。 五:住房供应量远远小于需求量  六:经济的稳定发展带动澳洲房产市场的稳健发展

投资澳洲房产的几个常见的问题

1. 项目附近是否有大2113型的市政规划地产核心的观念就5261是着眼于现在,看重于未来4102。投资就是要投1653资一个未来的变化。这个未来就政府在项目周围有没有大型的基础设施变化,客人投资房屋增值较快的周围都是伴随着政府的大型变化,例如四年前的Castle Hill, Kellyville, 五年前的Chatswood, Zetland, 十年前的Waterloo, Rhodes等等,所以对未来的变化一定要考虑的到.2. 房价到底值吗一个物业的卖价并不代表它们的真实价值, 卖价只是代表卖主或者发展商的预期值而已。聪明的投资者在选房的时候基本对周围附近的卖价做过详细的了解, 在综合房屋的特质给出一个合理的价值范围。发展商卖出的新房通常比较贵一些,因为房屋是新的,再加上人工与材料的成本也是每年都在升高,所以贵一些是合理的。但是有些房展商会把未来增值的利润吃掉,不给投资者留出足够的升值空间,这样的项目投资者要注意。3. 周围的经济宏观环境周围的宏观经济环境对当地的地产市场是有最直接的影响,包括人口结构,平均收入,犯罪率,工作的性质等等。4. 资本增值还是租金回报这个问题是地产投资领域里最困扰投资者的一个问题。高租金回报的物业可以让投资者没有负担的持有物业,资本增值可以要投资人有资源去做下个地产投资,有些客人说我都想要。其实在地产投资里没有鱼和熊掌兼得的时候,租金高的地区往往资本升值不是很高。因为这个区相对于成熟,变化性较少,资本增值高的地区往往很多地方不太成熟,但是变化度较大,投资者享受着从无到有的一个变化。当然每一个人的情况不一样,投资做的好的都是在现金流允许的情况下尽量选这资本增值高未来变化大的物业。5. 购买区域是否有大量新房出现在购买投资房前,在当地的市政局Council 查一查此区未来是否有大量房屋即将开发,或者有大量土地即将释放,因为大量的房屋供应出现后,无论是在租的时候,或者是出售的时候都会遇到很大的竞争。物以稀为贵很简单的一句话道出了整个经济学最核心的原理。价格是随着供应和需求而波动的,房产投资也是如此。1)所谓的低密度区,就是当地密度较小,都是以别墅,小型的公寓楼为主,这样的区通常来讲土地供应及其有限,发展商拿地及其困难,即使拿到了土地,当地的市政厅也不会允许盖高层,所以这里房子两个字概括“稀缺”。2)低密度区往往都是自住人群偏多,这样的人群结构相对比较稳定。可以设想一下,当金融危机来临的时候,或者地产市场不好的时候,抛售物业最多的地方一定是投资房偏多的地方,因为房东不会卖自己的自住房,一定先甩掉自己的投资房,这样会造成在某一特定区域房屋供应突然加大,房价下降。3)低密度区的房租相对稳定,同理可证,因为当地的房屋供应量有限,对房屋的需求量较大。4)低密度区的基本公共设施比较完善,例如公路铁路医院购物等等,如果低密度区在离悉尼中心就业带附近12公里以内的话,那么投资价值就非常完美了。6. 物业质量和维护成本这一块是最被投资者忽视的一块,好多物业维护成本非常高,但是请投资者一定记住的是,买二手公寓房一定要做Strata Report, 买别墅一定要做质检报告。新房一定要查建筑商的背景和曾经做过的项目。7. 目标市场是谁:优质组合/买家澳洲大型楼宇项目的开发商经常都会和大家说,如果你想要你的投资有长期超值的回报,那么你就必须在优质的区域买一个最优质的项目,因为你未来的租客和买家都是最优质的,最优质的人最愿意用钱去换优质的生活。8. 房屋的可改造性在澳洲的主流社会,买一个旧房子进行装修然后售出或者向银行增贷是一个非常流行的方法。如果区域选择的不错,然后在房屋的可改造性不错的话,那么2到3年无论是在租金和增值都有很大幅度的提升。以上总结的内容都是海外置业需要首先考虑的因素。其中第一点即未来的市政规划尤为重要,因为任何一个区域有了市政这一强大后盾,政府必然会给这个区域注入新鲜的资本血液,增加经济能量。区域资本的引入,也会带来更多的就业职位。工作多了,人口多了,最终引发的,必定是人们对住宅的自住及租赁的需求。有需求了,地价也就随之攀升了。

澳洲房产投资有哪些建议?

购买一2113处投资物业是很多澳州移民境内5261最热衷的投资方4102式之一。投资物业理1653应使你的财富增长或者至少保证你将来的财务。然而,通常人们都对房产投资的概念有错误的认识,通常他们认为房产总能产生正回报。但事实却并非如此,你需要时刻牢记你如何管理你的投资项目,这将决定该项目是否能帮助你达到财务目标。以下是让你最大限度利用投资物业的10大建议:1. 选择合适的房产在房地产行业做投资通常在说资产增值,所以说选择最有可能增值的物业是你做决定最关键的一步。确保你有稳定的租金收入也非常重要,因为此资金流将减轻你的经济压力且创造收入。不同等级的住宅物业——公寓、别墅——可能在不同的时间创造的收益不同。举例说,空地无法提供租金收入,但如果该地区土地供不应求,便有可能迅速升值。而投资公寓可能意味着持维护费用比独立式别墅低。有些区域会有比较高的租金回报,但你也要自己调查,因为通常这些物业的资产增值比较低。你还要考虑的重要一点是,你的物业是能够符合当地人口的需求。比如说,如果此处靠近大学,那么多卧室的户型相对大后院别墅会更受欢迎。邻进静谧街道和学校的家庭住宅相比商业街周边会更受家庭租客的亲睐。2. 做加和投资物业是长期增产增值的有效途径,然而你需要长期持有才能从中获利。你需要了解有关投资房产的相关税费并加入到你的计算公式中。会计的建议是十分重要的,因为随着时间改变这些数据会有所变化,印花税、增值税、土地税都需要算到你的投资计算中。你应该知道银行在审核你是否有贷款负债能力时只计算租金收入的80%,这是因为银行需要计算中介费用和空置率,建议您在计算时也考虑这点。3. 找到个合适的物业管理公司,放手让他们进行管理他们是这个领域的专业人士并能够帮助你获取此物业的最大利益。物业管理(或中介)应该给到你关于物业法律、业主和租客的权益和责任的建议。物业经理也应该负责维护工作,当然你也需要在事前同意所有与之相关的维修费用(除了某些紧急维修项目)。不要去和租客直接打交道,而尽量每次都与你的物业管理公司联系,让其与租客进行交涉。4. 理解你所购买的市场考虑该区域还有什么其他可购物业,确保你进行过调查并咨询过可信赖的专业人士。比如说,查询可靠的网站(例如RP Data),在那里你可以找到平均租金、物业价值和区域报告。同时,了解这个区域未来的规划也是个好想法。比如说,如果在你物业有大型施工项目就有可能影响你的出租,而如果附近有一条规划中的道路可能减少交通车辆,提升物业价值。5. 挑选适合你的贷款产品投资物业有许多对应的贷款产品,所以说选对贷款项目会对你长期的财务状况很有帮助。投资物业贷款都是可退税的,但是有些借贷成本无法立刻退税,对此你需要有所认识。不要将你的投资物业贷款和住宅贷款混淆,两种类型应该分别处理,这样你才能够将你的退税利益最大化。选择浮动还是固定利率基于你的个人状况,但在做选择之前也需要慎重考虑。长期来看浮动利率似乎会更便宜,但在适当的时间选择固定利率也会让你受益不少。大多数的投资项目贷款都应选择纯利息贷款(还不是本息同还),因为这能提高你的退税额,特别在你已经有住宅贷款的情况下。纯利息还款的好处在于这能增加你的负扣税额。6. 巧妙运用另外一处物业的资产净值运用你住宅或另一处投资物业的净资产杠杆是购买另一处投资物业的好方法。资产净值指住宅在你手上持有的实际资本,你可以通过住宅价值和贷款欠款额计算得出。举例,如果你的房产目前价值$1,000,000,而你的贷款欠款额还有$500,000,那你这处物业的资产净值为$500,000。同时,利用你已有房产的房产净值可以让你借出更多的钱来支付你的投资物业,而这也能增加你的退税数额。7. 负扣税负扣税能够给到投资者们一定的税费优惠(如果他们的投资额超过了收入额)。澳大利亚法律允许你从总收入中扣除你的借贷和维护成本。然而,你只能在起初赚到可扣税收入的情况下才能享受税费优惠。所以说,当你在一处物业上亏钱时,好处在于你可以用这些亏损来抵消你总收入的税费。然而,投资者必须知道他们不应该就仅为了退税而去购置房产。8. 合适物业和设施的使用年龄和状况即使有负扣税,如果在开始几个月就需要更换屋顶和热水器将对你的收益有很大的影响。因此在购买之前聘用专业的验房公司是明智的(之后每年一次),他们可以帮你对物业进行全面的审查,排除一切可能的问题。9. 吸引租客尽量在厨房或浴室选用中性色调。你应该牢记物业的展示形象与租客质量息息相关。尽管这不是绝对的。另外一点人们经常讨论的是,是否你的投资物业要达到你自己的自住标准,有些人认为这样考虑会吸引更好的咨客。但是,还是将自住房和投资房分开考虑,你需要知道这是你租客的家而不是你的家。10. 展望长远未来记住物业是项长期投资而你不应依赖短期的价格上涨。因为,你能够持有的时间越长便越好。最后,记住房产不像是基金之类,你无法在你缺钱的时候卖掉一部分。总而言之,慎重考虑,但也要考虑到移民数量和租赁房短缺等数据,使房产成为比基金之类更好的投资选择。
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