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任泽平 房价:最近房价好像有在下降是吗?

作者:admin
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任泽平 房价:最近房价好像有在下降是吗?

最近房价好像有在下降是吗?

近期市场降价2113风潮分析研究肯定存在5261—讲述事实—看其行,不看其言—房4102价核心要素 关于近期目前国内1653一二线城市的降价风潮乃至我们自己其实也都知道不少楼盘确实降价了,比如北京整个城市降价幅度达到了15%,比如广州增城有一个楼盘降价不少,比如厦门的万科白鹭郡降价100万。这些东西都是客观的现实,没有必要去回避。 不过我们可以细微到细部去看看这些事情,可能感受到的东西有些不一样。1、 北京房价下降,主要是基于两个很主要的因素:限价和限签。限价顾名思义,就是政府限制房价,无论新房还是二手房,统统受限,所以出现了大量市区内新二手房倒挂的情况,这点在深圳也非常常见,无独有偶,北京最有名的叫华润万象府,深圳最有名在华润万象天地附近,叫华润城润府。而北京的二手房,中关村的学/区房不能在平台上挂到14万以上,网签价也不允许超过14万,房主只能在链家上挂14万,按14万的价格网签,然后签第二份合同,上面再每平额外收个5万左右。另一个更厉害的叫限签,你买了可以,但是签约要排队。按照北京5-6万的均价,5万以下的楼盘标准一个月下网签,6万以上的,越低越快,如果房价在10万以上,不好意思,排队等1年以上吧。(价高的都不签,统计的价格自然下降了)数据是真实存在的,不过有选择性的调整了。当然,北京的房价确实也下降了,新房都限价了,所以老的二手房相对吸引力就不那么强了而非传统意义上的老破小,也就导致年限久的二手房降价,越老降的越多。与之对应的是次新房交易火爆,学/区房即便顶着学制改革,价格也分毫不减。所以北京的房价降了,老小区降了,数据是真的,不过是受调控的。这个是北京的真相,相信上海也应该相差不多。 2、万科白鹭郡的退款事件沸沸扬扬,也是真的。我们先来复盘一下整个事件。开盘近一年的厦门万科·白鹭郡,卖的很差。开盘推出的204套精装交付的别墅,卖了一年多,去化才不到100套。昂贵是这个项目的硬伤,450-500万的总价,包含价值50万的装修,32万两个车位以及一部15万左右的家用电梯。加上五花大绑的限购政策和项目远离厦门本岛的偏僻的地段,让白鹭郡并不能像案名里白鹭一样一飞冲天,而是严重滞销。被逼无奈,2018年9月,白鹭郡推出107套特价房。也就是说,滞销的的房子被去掉了带装修,车位以及电梯,交付标准降为毛坯交付,价格相应的降到275-300万的总价。厦门万科·白鹭郡五折甩卖的消息一下子传遍全网。瞬间,闻讯赶来捡漏的购房者让白鹭郡售楼部交通瘫痪,交警前往进行交通管制,降价房源三天内几乎售罄。消息一出,前期花了500万购买的业主,心情犹如日了狗。前业主纷纷集结,磨刀霍霍,维权之战一触即发。于是有了我们知道的万科白鹭郡的退款风潮。退款方式简单粗暴,买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议,取缔之前约定的带装修和赠送的车位等等,相应降价部分约100万,直接抵偿按揭部分。换句话说,开发商主动为之前买贵业主,取消捆绑的带装修,车位和电梯,折价直接抵消掉业主的贷款。业主向银行贷款的金额少了100万,每月还款也相应减少了。那么.........白鹭郡降价多少了呢?是个问号。  这两件事情的主角是万科和华润。华润我不了解了,但万科的郁亮前段时间开了个发布会,所有的LED电子屏上都闪着3个大字:活下去。这似乎是房地产商们在绝望之际,发出的悲悯。然而万科一边高调呼吁“活下去”,唱衰市场,一边在做这四件事:1.疯狂拿地2.疯狂收购3.降低负债率4.给买贵的业主爸爸们退钱万科2018年年中财报,货币资金1595亿,一年期的负债总和才609亿。这意味着未来一年两年内市场上金融机构全部关门,万科的资金链依然稳稳的。此外,万科2017年和2018年的拿地数量都是排名第一第二。      长期来看,影响房价的只有供需关系,这点和任泽平的“短期看政策、中期看土地、长期看人口”基本是不谋而合的。目前一线城市里面,唯一没有受到降价风潮冲击的只有深圳,或者说,影响甚微的只有深圳。深圳在过去的近20个月里,经历了认贷、三价合一、限售等诸多大型政策,降价幅度不超过300块钱,足矣说明很多问题。 这里提到几个数据,大家可以关注一下:1996平方公里,深圳的土地面积,北京的1/8。1300万人口,深圳在册的常住人口,北京的56.5%。6513人/平方公里,深圳的人口密度,北京的4.5倍。120万张红本,深圳目前在册的住宅数量。27324套房源,深圳2017年全年供给房源。22177套房源,深圳截止到10月初的可售新房套数。62万人口,深圳2017年净流入人口。  116.4平/36平=3.22人/套,这两个数据分别是中国的平均住房面积/人均住房面积,即一套房人均居住3.22个人。   那么问题来了,深圳的房能住多少人呢?深圳目前的存量,够多少人消化呢? 以上

最近房价不是在下降了吗?

关于近期目前国内一二线2113城市的5261降价风潮,大家也都比较关注,比如北京降价4102幅度达到了15%,确实存在这个1653现象,但是这个现象背后的原因,才是真正我们关注的,也能知道现在到底是适不适合入手。短期的房价起伏主要是受政策导向影响,也有大环境近期经济下行的部分影响。北京的降价,也是受限价和限签两个主要因素:1.政府限制房价,政府坚持房子是用来住的不是用来炒的,限制售价,所以出现了大量的新二手房倒挂情况,比如北京网签价政府不允许超过14万,房主只能按14万的价格网签,然后再签第二份合同,上面再每平额外收个5万左右。2.限签签约要排队,北京5-6万均价,5万以下一般一个月网签,如果10万以上,需要排队1年以上。价高的都不签,所以备案统计的价格自然下降了,数据是真实的,所以得出房价确实下降了。那成都其实大致也和北京的真相一致。新房限价,那新房肯定比二手房更有吸引力,所以也导致二手房降价,越老越降得多,与之对应的是新房交易火爆。任泽平说过“短期看政策、中期看土地、长期看人口流入”新房价格都是以拿地价、市场供需来决定的,中国人都是买涨不买跌,短期的政策调控不足以长期影响房价走势。

在一二线城市买房好,还是在三线及以外城市买房好?

个人认为买二线城市,一线城市房价高,后期压力大。比如广州房价高,在广州工作做生意的人大都数买隔壁二线城市佛山房子。现在佛山的几条地铁都通往广州,两地文化传统都是一样
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