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房地产产品策略怎么写:房地产策划案怎么写

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房地产产品策略怎么写:房地产策划案怎么写

房地产策划案怎么写

房地产策划案分类一:全2113程综合策划案 房策网5261 http://www.fangce.net 这种策划案指开发商从刚刚4102有意识要开发某个楼盘就已1653经与房地产营销策划公司合作。此种情况下,营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。在某种程度上可以说权利大,但责任也同样重大。对策划公司的综合素质要求也高。二:中期介入型营销策划案此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的设计方案已经定稿,甚至工程已经开始。后寻找策划公司为其进行营销策划。或邀请多家策划公司进行比稿,最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。三:单纯营销策划案这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下,开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合,提升价值,进行营销策划活动。四:二次营销策划案此种策划案的功能范围最小,但难度也最大。出现在楼盘第一次营销策划不成功,楼盘基本上已属于死盘的情况下,开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划,既第二次包装。此种策划案最能体现策划公司的策划能力。综合策划案分为四个阶段:既资源整合阶段、价值提升阶段、推广发布阶段和预算费用的提出。一:资源整合阶段所谓资源整合,就是策划公司接手项目后,采取各种手段,进行大量的调研,并对数据进行分析。充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源。后对消费者进行定位,对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。资源整合阶段主要分为以下几个程序[1]项目SWOT分析项目SWOT分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。在一个项目没有开始之前,策划公司应对项目的地理环境因素、人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。各种因素在同一个项目中可能表现为优势,也可能表现为劣势;可能会成为机遇,也可能成为威胁。但在策划公司分析并拿出解决方案后,劣势同样可以转化为优势,威胁可转化为机遇。如当地产开发商们集中在CBD地区开发一些高容积率,低绿化率的项目时,有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率,高绿化率的项目。尽管地理位置并非处于CBD地区,处于劣势。但谁又能证明有钱人不想远离CBD地区的喧嚣而回归大自然呢?[2]消费者定位有着不同能力的购房者有着不同的购房需求,在项目开发前经过SWOT分析然后对消费者进行定位至关重要。先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。成功的项目开发基于准确的消费者定位。[3]项目设计及环境、物业规划建议在项目SOWT分析及消费者定位完成的情况下,策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施。以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。二:价值提升阶段如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话,那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。价值提升阶段分为项目理念的定位、文案的创作和广告的制作几个部分。[1]理念的定位开发商和建筑公司赋予项目的实体,而策划公司则赋予项目活的灵魂。理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。只有创新,才会给项目的灵魂中注入个性;只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光,从而达到理想的销售效果。但应当注意的是,理念的创新必须建立在与当地经济、社会环境及人文环境相适应的基础之上。这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。项目的理念定位落伍固然不好,但如果过于超前亦会造成"过犹不及"的效果。同时,理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。[2]项目文案的创作在深刻理解和把握项目理念定位的基础上,文案撰稿人应更多的站在消费者的立场,去体会消费者的消费心理。只有这样写出的作品才能打动购房者的心。对销售产生积极的作用。同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基础上立意创新。盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例,只会造成落入俗套,失去潜在消费者的恶果。[3]广告的制作广告按媒体可分为:电视广告、电台广告、报纸广告、公交广告等等。按形式又可以分为平面广告和多媒体广告。各种广告形式都有自己的优缺点。广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力,还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题,立意创新,从而创作出与策划案协调统一,而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。三:推广发布阶段推广发布阶段包括广告的发布、公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。[1]广告的发布广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有关于该项目的背景信息及销售信息。不同的目标受众有着不同的生活习性,对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看《少男少女》一类的杂志,而商人则经常性的阅读《经理人》这样的刊物。针对不同的目标消费者,如何作到信息传达的有效性,也需要策划公司进行详细的调研与科学的思考。最后选择最为有效的媒体进行广告的发布。[2]公关活动的开展公关活动泛指策划公司为给项目楼盘造势而策划举办的一系列能够对本地社会产生大的影响力的活动。比较普遍的形式聘请专家针对楼盘开展座谈会、举办大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。由于公关活动对楼盘销售的影响效果明显,目前大部分有实力的房地产开发商都已经接受了这种特殊的促销方式。[3]促销活动的宣传与开展严格来说,广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举办的活动都应归于促销活动的范畴。但由于广告活动与公关活动的策划程序过于复杂,且自成体系,所以从促销概念中分离出来。这里所说的促销指的是狭义的促销。为了增加对目标消费者的吸引力,策划公司为开发商策划一系列的促销活动。从性质上可分为两类,既价格促销和服务促销。四:预算费用的提出预算费用的提出相对于策划公司来说既是对开发商负责,也是对自己负责。开发商对自己资金的投入非常的关注。如果策划公司对预算费用提出过高,一方面开发商不会答应,另一方面也会对策划公司的信誉造成严重的损害,失去客户。如果预算费用提出的过低,策划公司不会从开发商那里获得任何的补偿,自己的经济利益会受到损害。因此,不论哪一种情况发生,都会对策划公司的生存造成威胁。精确的预算费用的提出,关系到策划公司的前途和未来。略谈中期介入型营销策划案和单纯营销策划案在以上两种策划案包括全程综合策划案中的所有程序,但客观上策划公司的职能小了许多。由于开发商对项目的设计和规划都已经定稿,策划公司只能根据现有的资源进行整合和包装,进而进行一系列的营销策划活动。在这种情况下,策划公司应在详实的市场调查和分析后,集中精力对项目进行理念的定位和项目的推广上面。二次营销策划案在某种程度上,策划公司接收二次营销策划案存在很大的危险性。对待这种策划案,策划公司在接手前一定要慎重考虑。因为经过第一次营销策划的执行后,如果销售效果不佳。再次包装会在购房者心目中产生"有意炒做"的印象。无形中给第二次营销策划带来巨大的障碍。因此,一但策划公司接手这样的案例,不但要对项目楼盘的现有资源进行详细的调查和整合,还要对先前项目失败的原因进行详细科学的分析。制定如何才能避免让目标消费者产生"有意炒做"印象的方案。二次营销策划案一旦成功,会在策划公司的客户群中产生极好的宣传效果,增加业务量,有利于策划公司的发展。而一旦失败,也会失去很大一部分潜在的客户群。关于-房地产营销策划方案方面-的问题-房策网 http://www.fangce.net 房地产营销策划文案-请点击:http://www.fangce.net/Article/Index.html房地产策划方案免费下载-请点击:http://www.fangce.net/Soft/Index.html

如何制定房地产销售策划方案?

1、房2113地产销售方案营销宗旨:5261  一般企业可以注重这样几方面:4102  *以强有力的广告宣传攻势1653顺利拓展市场,为产品准确定位,突出产品特色,采取差异化营销策略。  *以产品主要消费群体为产品的营销重点。  *建立起点广面宽的销售渠道,不断拓宽销售区域等。  2、房地产销售方案产品策略:通过前面产品市场机会与问题分析,提出合理的产品策略建议,形成有效的4P组合,达到最佳效果。  1)产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位,使产品迅速启动市场。  2)产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系。  3)产品品牌。要形成一定知名度,、美誉度,树立消费者心目中的知名品牌,必须有强烈的创牌意识。  4)产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象,需要能迎合消费者使其满意的包装策略。  5)产品服务。策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。  3、房地产销售方案价格策略。这里只强调几个普遍性原则:  *拉大批零差价,调动批发商、中间商积极性。  *给予适当数量折扣,鼓励多购。  *房地产销售方案范文 以成本为基础,以同类产品价格为参考。使产品价格更具竞争力。若企业以产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。  4、房地产销售方案销售渠道。产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划,采取一些实惠政策鼓励中间商、代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。  5、房地产销售方案广告宣传。  1)房地产销售方案原则:  ①服从公司整体营销宣传策略,树立产品形象,同时注重树立公司形象。  ②长期化:广告宣传商品个性不宜变来变去,变多功能了,消费者会不认识商品,反而使老主顾也觉得陌生,所以,在一定时段上应推出一致的广告宣传。  ③广泛化:选择广告宣传媒体多样式化的同时,注重抓宣传效果好的方式。  ④不定期的配合阶段性的促销活动,掌握适当时机,及时、灵活的进行,如重大节假日,公司有纪念意义的活动等。  2)房地产销售方案范文 房地产销售方案实施步骤可按以下方式进行:  ①策划期内前期推出产品形象广告。  ②销后适时推出诚征代理商广告。  ③节假日、重大活动前推出促销广告。  ④把握时机进行公关活动,接触消费者。  ⑤积极利用新闻媒介,善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。6、具体行动方案。  根据策划期内各时间段特点,推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密,操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出,一切量力而行,尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点,抓住旺季营销优势。  六)房地产销售方案策划各项费用预算。  这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入,包括营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等,其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不再详谈,企业可凭借经验,具体分析制定。  七)房地产销售方案调整。  这一部分是作为策划方案的补充部分。在方案执行中都可能出现与现实情况不相适应的地方,因此方案贯彻必须随时根据市场的反馈及时对方案进行调整。  营销策划书的编制一般由以上几项内容构成。企业产品不同,营销目标不同则所侧重的各项内容在编制上也可有详略取舍。

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一、营2113销策划书的格式 一份完整较的营5261销策划书的构造分为三大4102部分:一是产品的市场状况分析,二是策1653划书正文内容。三是效果预测即方案的可行性与操作性。 (一)市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况,市场状况分析必须包含下列13项内容: (1)整个产品在当前市场的规模。 (2)竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 (3)竞争品牌市场占有率的比较分析。 4)消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 5)各竞争品牌产品优缺点的比较分析。 (6)各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 (7)各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 (8)各竞争品牌促销活动的比较分析。 (9)各竞争品牌公关活动的比较分析。 (10)竞争品牌订价策略的比较分析。 (11)竞争品牌销售渠道的比较分析。 (12)公司近年产品的财务损益分析。(13)公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 (二)策划书正文 一般的营销策划书正文由七大项构成,现简单扼要说明。 (1)公司产品投入市场的政策 策划者在拟定策划案之前,必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略,深入细致的沟通,以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节; 1。确定目标市场与产品定位。 2。销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 3。制定价格政策。 4。确定销售方式。 5。广告表现与广告预算。 6。促销活动的重点与原则。 7。公关活动的重点与原则。 (2)企业的产品销售目标 所谓销售目标,就是指公司的各种产品在一定期间内(通常为一年)必须实现的营业目标。 销售目标量化有下列优点: 为检验整个营销策划案的成败提供依据。 为评估工作绩效目标提供依据。 为拟定下一次销售目标提供基础。 (3)产品的推广计划 策划者拟定推广计划的目的,就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。 ①目标 策划书必须明确地表示,为了实现整个营销策划案的销售目标,所希望达到的推广活动的目标。一般可分为:长期,中期与短期计划。②策略 决定推广计划的目标之后,接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。 广告宣传策略:针对产品定位与目标消费群,决定方针表现的主题,利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体?各占多少比率?广告的视听率与接触率有多少?使产品的特色与卖点深入人心。 分销渠道策略:当前的分销渠道的种类很多,企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行,一般可分为:经销商和终端两大块,另有中间代理商德等形式。在选择中我们,遵循的主要原则是“有的放矢”,充分利用公司的有限的资源和力量。 促销价格策略:促销的对象,促销活动的种种方式,以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。 公关活动策略:公关的对象,公关活动的种种方式,以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。 ③细部计划 详细说明实施每一种策略所进行的细节。 广告表现计划:报纸与杂志广告稿的设计(标题、文字、图案),电视广告的创意脚本、广播稿等。 媒体运用计划:选择大众化还是专业化的报纸与杂志,还有刊登日期与版面大小等;电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外,也要考虑CRP(总视听率)与CPM(广告信息传达到每千人平均之成本) 促销活动计划:包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。 公关活动计划:包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。 (4)市场调查计划 市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报,是拟定营销策划案的重要依据。此外,前述第一部分市场状况分析中的12项资料,大都可通过市场调查获得,由此也显示出市场调查的重要。 然而,市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费,而不注意市场调查,这种错误的观念必须尽快转变。 市场调查与推广计划一样,也包含了目标,策略以及细部计划三大项。 (5)销售管理计划 假如把营销策划案看成是一种陆海空联合作战的话,销售目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报,推广计划是海空军掩护,而销售管理计划是陆军行动了,在情报的有效支援与强大海空军的掩护下,仍须领先陆军的攻城掠地,才能获得决定性的胜利。因此,销售管理计划的重要性不言而喻。销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度(工资与奖金)等。 (6)财务损益预估 任何营销策划案所希望实现的销售目标,实际上就是要实现利润,而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。只要把该产品的预期销售总额减去销售成本、营销费用(经销费用加管理费用)、推广费用后,即可获得该产品的税前利润。 (7)方案的可行性与操作性分析。 这是对该方案的落实政策的进一步过程,从某中意义上来说,他是计划执行的“前哨站”,一方面,对整个方案的可行性与操作性进行必要的事前分析,另一方面,对事后的执行进行必要的监督工作的铺垫。这也决定方案最后是否通过的重要的衡量标准之一。
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